Ako dať byt do prenájmu – 25 tipov ako prenajímať cez Airbnb

Rozhodli ste sa prenajať byt či izbu a neviete ako na to? Tieto stránky vám pomôžu vybrať si pre vás ten najlepší spôsob. Pripravili sme pre vás možnosti prenájmu na základe našich osobných skúseností. Máme pre vás to, čo nám na začiatku chýbalo: skúsenosti, rady, postup ako registrovať byt cez Airbnb krok za krokom, nastavenie podľa vašich požiadaviek, naše príklady, a osobu, ktorá vždy poradí. Ak budete mať aj napriek tomu otázky, na konci stránky je diskusia, prípadne kontakt na nás.

? Prečo tajné tipy? Pretože keď sme začínali my, nedisponovali sme žiadnymi informáciami. Netušili sme ako je to s daňami, ako sa Airbnb účet spravuje čo najlepšie, ako byť pre hostí zaujímavý, či ako nastaviť ceny. Toto je zároveň príklad toho, ako v článku budete jasne vidieť tipy, ktoré pre vás máme.

Aké sú možnosti prenájmu?

Tradičný prenájom

Keď sa povie prenájom, asi si predstavíte, že napíšete zmluvu, kde sa určia všetky podmienky bývania, výpovedná lehota a doba prenájmu. Pozrime sa na 2 príklady.

Modelová situácia: Máte byt v Košiciach, ktorý nevyužívate, predať ho nechcete, lebo do budúcna sa vám zíde, tak si tam nasťahujete nejakú rodinku na roky, a tá vám mesačne platí. Máte istý mesačný príjem s minimálnou snahou. Alebo si tam nasťahujete študentov, prípadne mladých ľudí po škole, u ktorých je menšie riziko zdemolovania bytu, nastavíte podmienky tak, že kedykoľvek viete prenájom ukončiť a s bytom naložiť podľa aktuálnej potreby.

Modelová situácia 2: Máte viacizbový byt, pričom máte aspoň jednu izbu nevyužitú. Platíte hypotéku a radi by ste mali nejakú návratnosť z bytu. Tak sa rozhodnete zobrať spolubývajúceho alebo spolubývajúcu za určitú sumu na mesiac. Tá závisí od toho, o aké ide mesto, aká je poloha bytu, stav a zariadenie.

Porovnanie prenájmu celého bytu a jednej izby


Klady, zápory a riziká tradičného prenájmu.

Výhody a nevýhody prenájmu bytu

  • stály príjem
  • menej práce a zásahov z vašej strany
  • prípadná neschopnosť platiť
  • znehodnocovanie zariadenia
  • zdemolovanie bytu
  • menšia flexibila využitia bytu v krátkej budúcnosti
  • zodpovednosť za správanie podnájomníkov v susedstve
Výhody a nevýhody prenájmu izby

  • stály príjem
  • menej práce a zásahov z vašej strany
  • ponorková choroba
  • minimum súkromia
  • byt nikdy nie je prázdny
  • konflitkný a neporiadny podnájomník
  • podnájomník si vodí časté návštevy (aj na noc)

? Tip #1: Ak ste ochotný venovať prenájmu viac času, zvoľte prenájom cez Airbnb, kde môžete zarobiť 3 až 4-krát viac.

Prenájom cez Airbnb

Stále obľúbenejšou možnosťou prenájmu bytu, domu, izby je platforma Airbnb. Možno už máte skúsenosti s Booking.com ako hosť. Airbnb funguje podobne, avšak umožňuje aj fyzickým osobám, aby prenajali svoju nehnuteľnosť. či už je to byt, dom, chata alebo len izba. Ako hosť si viete kdekoľvek na svete nájsť ubytovanie podľa vašich predstáv. Ak ste fajčiar, môžete hľadať ubytovanie, kde je to povolené. Beriete so sebou na výlet psa? Tak si vyfiltrujete hostiteľov, ktorí to umožňujú. Dôležitým aspektom je aj poloha, a s tým súvisiaca cena. A presne to isté si viete podľa vlastných predstáv prispôsobiť, ak sa rozhodne prenajímať cez Airbnb.

Príklad: Máme veľký byt v Košiciach na sídlisku, odkiaľ cesta do mesta trvá 11 minút autobusom. Ja, frajerka a pes zas veľa priestoru nevyužívame, a tak sme sa rozhodli jednu izbu prenajímať. Prvotnú myšlienku stáleho podnájomníka sme okamžite zavrhli po rozobratí výhod a nevýhod. Nechceme tu mať nikoho stáleho. A tak tu máme párkrát do mesiaca zaujímavých ľudí zo Slovenska, ako aj z celého sveta. Poďme sa ale bližšie pozrieť na plusy a mínusy takéhoto prenájmu. Rozdelíme si to ale na prenájom izby a celého bytu.

Porovnanie prenájmu celého bytu a jednej izby


Klady a zápory prenájmu cez Airbnb.

Výhody a nevýhody prenájmu bytu

  • pri dobrej polohe stála obsadenosť
  • zárobky 3 až 4-krát prevyšujú tradičný prenájom
  • prenájom viete kedykoľvek zrušiť a s bytom naložiť podľa vlastných predstáv
  • flexibilita nastavovania ceny – viac za víkendy a udalosti ako koncerty a športové podujatia
  • možnosť spoznať zaujímavých ľudí
  • byt je vám k dispozícii v čase, keď nie je obsadený
  • zablokujete si dni, mesiace, kedy nechcete žiadnych hostí
  • bytu sa predlžuje životnosť kvôli pravidelnému prataniu a priebežnej údržbe
  • každý sa správa slušne, lebo nikto nechce zlé hodnotenie
  • viete si kontrolovať, kto k vám príde
  • pratanie (buď sa o to staráte sami alebo si jednoducho nájdete firmu, či nejakú pani, ktorá vám byt pripraví pre nových hostí, a vy s bytom a hosťami nemusíte ani prísť do kontaktu)
Výhody a nevýhody prenájmu izby

  • zárobky podobné tým za klasický podnájom
  • často byt len pre vás
  • sociálny kontakt so zaujímavými ľuďmi z celého sveta (na nezaplatnie)
  • kontakty do budúcna, ak sa vyberiete do miesta bydliska svojich hostí
  • dohľad nad stavom bytu a správaním hostí
  • vy aj hostia sa správate čo najlepšie, lebo sa budete na stránke navzájom hodnotiť
  • možnosť ukázať trošku pohostinnosti, čo zaručuje vynikajúce hodnotenie
  • aj tu platí flexibilita narábania s kalendárom a cenou
  • žiadna ponorková choroba
  • pravidelne udržiavaný byt (tak či tak musíte pratať, tak nech na tom aspoň zarobíte)
  • viete si kontrolovať, kto k vám príde
  • môže sa stať, že hosť sa nespráva ideálne, ale je to zriedkavé, keďže každý chce dobré hodnotenie
Za celý čas nášho pôsobenia na Airbnb sme mali len jednu zvláštnu skúsenosť. Pre slovensko-kanadský pár by bolo zrejme vhodnejšie prenajať si byt, nie len izbu. Nakoniec odišli o deň skôr a bolo po probléme.

Naše skúsenosti

Skúsenosti s hosťami máme zatiaľ v troch kategóriách: výborné, dobré a neutrálne

Raz sme mali Kolumbijčana, ktorý nám 2x po sebe robil na večeru ich tradičné jedlo. Do noci sme sedeli pri borovičke (ako poslední štamgasti) a rozprávali sa. Ak by sme sa vybrali niekedy do Kolumbie, tak máme kde prespať.

Alebo sme tu mali úžasnú ženu zo Slovenska, plnú energie, s ktorou sme ale nemali poriadnu príležitosť sa bližšie spoznať. Potom čo odišla, našli sme si na posteli takýto odkaz a čokoládu s náramkami:



S francúzskym párom z kanadského Quebecu sme rozprávali o histórii a geopolitike našich krajín. Niektoré informácie, ktoré som ani vo sne o Quebecu netušil, by som zrejme tak ľahko nenašiel.

? Tip #2: V byte majte vysávač, aby ste vy, prípadne osoba čo sa vám stará o poriadok, povysávali po každom hosťovi. Dôležité je aj byt pozmývať, preto majte mop. Pri nákupe na 4Home.sk k tomu môžete ušetriť 5% z nákupu so zľavovým kódom AF5. Ten uplatníte v košíku pred nákupom na nezľavnený tovar.

Ako prenajímať cez Airbnb

O tom, ako z výhod Airbnb vyťažiť čo najviac, si povieme v podrobnom návode, ako sa registrovať, ako nastaveniami zarobiť čo najviac, a získať len tých najvhodnejších ľudí.

Krok 1: Založenie Listingu

Klikneme tu Otvorí sa Vám okno so stránkou Airbnb a v pravo hore klikneme na Get started.

V pravo hore vidíme aj mesačný potenciálny zisk v závislosti na lokalite

Následne si vyberieme spôsob, akým sa chceme registrovať alebo prihlásiť, pokiaľ už máme účet vytvorený.

moznosti registracie airbnb
Airbnb ponúka tri možnosti, ako sa zaregistrovať

Ako prvé si vyberieme, čo vlastne ideme prenajímať: Byt, Izbu, atď. Povedzme, že ideme prenajímať byt, tak 2x vyberieme Apartment alebo Byt, pokiaľ máte stranku v češtine. Ďalej na obrázku vidíte, že vyberáme, či sa prenájom týka celého bytu alebo len izby. Na konci si vyberáte z dvoch možností: prvá hovorí o tom, že byt alebo izba sú primárne určené hosťom; druhá hovorí, že v byte alebo izbe máte osobné veci. Ideálne je nenechávať v byte/izbe osobné veci, ku ktorým sa budete chciet dostať počas prítomnosti hostí.

? Tip #3: Mnohí hostia prídu za účelom turistiky. Mnohí sa u vás zastavia počas európskeho turné a podobne. Budú si potrebovať oprať veci, a ak nebude v ponuke aj práčka, dajú prednosť konkurenicii.

Ako prenajat byt cez Airbnb
Prenajímajte byt, doma, chatu či izbu cez Airbnb

Klikneme na Next a sme na stránke, kde vyberáme maximálny počet hostí, ktorých chceme ubytovať. Každý si vyberie podľa možností. Dajme tomu, že máme len manželskú posteľ, tak vyberieme dvoch hostí a následne zvolíme Studio, pokiaľ prenajímame garsónku. Ak ide o jednoizbový byt, tak zvolíme 1 izbu (1 bedroom). Následne, keďže v našom príklade máme len manželskú posteľ, vyberieme, že hostia môžu využiť jednu posteľ.

Vyberte, koľko ľudí viete ubytovať
Vyberte, koľko ľudí viete ubytovať

V ďalšom kroku vyberáme počet kúpeľní.

Prenajom nehnutelnosti
Čistota pol života

Ďalej vypĺňame adresu vášho bytu. V časti Apt, Suite. (optional) vkladáme informácie, len ak chceme alebo sú potrebné. Napríklad, ak byt je v obytnom dome s bránou na vstupný kód. Airbnb vám pri vpisovaní adresy ponúkne možnosť vybrať si vašu adresu zo zoznamu. Nerobte to, ale radšej adresu dopíšte ručne a následne dajte Next.

? Tip #4: Klimatizácia by už bola zrejme prehnaná investícia, ale taký ventilátor kupíte za pár eur a hostia to počas letných horúčok ocenia.

Prenajom bytu cez Airbnb
Každá poloha vie byť výhodná

Na obrázku nižšie vidíme, čo sa stane, keď vyberiete adresu zo zoznamu. Takto sa v procese registrovania ďalej nepohnete.

Registrácia na airbnb

Ak ste úspešne zadali adresu,v ďalšej časti uvidíte mapu bytu, ktorý chcete registrovať.

Prenajom domu

Následne zaškrtneme, čo všetko naším hosťom poskytneme.

? Tip #5: Vždy majte pre pre hostí pripravenú náhradnú plachtu a obliečky v prípade, že by to potrebovali. Rovnako aj uteráky a osušky. Najmä ak prišli na dlhšie. Teraz len pre vás zľavový kód AF5 pri nákupe na 4home.sk. Ten uplatníte v košíku pred nákupom na nezľavnený tovar.

ako prenajat byt
Čím viac toho hosťom ponúknete, tým väčšiu konkurenčnú výhodu získate.

V našom príklade sme vybrali Essentials, čiže hostia budú mať k dispozícii také základné veci ako osušky a uteráky, posteľné obliečky (už navlečené), mydlo, toaletný papier a vankúše. To by mala byť samozrejmosť, rovnako ako Wifi. Ďalšie vybavenie je už na vás. My napríklad ponúkame aj šampón, ale len preto, že prenajímame izbu v byte, kde bývame.
Nižšie ešte vyberieme vybavenie týkajúce sa bezpečnosti. Napríklad zamykanie, ako vidíte na obrázku. Pri prenájme bytu samozrejmosť, pri prenájme izby výhoda.

? Tip #6: Byt by mal obsahovať aj základnú drogériu. A to šampón, pracie prostriedky, vatové tampóny, vatové tyčinky, osviežovač vzduchu. Urobte kvalitnú fotografiu drogérie v kúpľni, čím z jasne ukážete, že ponúkate viac (osviežovač z fotky asi vynechajte).

ako na prenajom
Lekárnička je lacným a vítaným vybavením

Taktiež vyberáme, aké miesta (Spaces), môžu hostia využívať.

ako zariadit byt

Tu jednoznačne platí, že čím viac toho budú mať hostia k dispozícii, tým viac hostí príde. Mnoho hostí, predovšetkým zo Slovenska, príde autom, a preto Parking je veľkou výhodou predovšetkým na sídliskách. Byty v Starých mestách v BA alebo KE túto možnosť často ponúknuť nemôžu. Avšak to nie je veľkým problémom, lebo výhodnosť lokality pritiahne veľké množstvo hostí.

? Tip #7: Hostí vie pritiahnuť, ak je súčasťou zariadenia televízia. Mnoho internetových poskytovateľov dáva k internetu rovno TV, čiže sa nemusíte zaťažovať dokupovaním TV staníc.

Super, prvý krok je za nami. Ďalšie dva, veľmi dôležité, pred nami.

prenajom nehnutelnosti

Krok 2: Nadpis, popis, fotky

V hornej časti môžete kliknúť na Photo tips, kde sa dozviete, aké fotky vedia zaujať. Štandardne by mali byť fotené cez deň, zachytiť celú izbu, kuchyňu, kúpeľňu. Po zhotovení fotografií ich nahráme.

? Tip #8: Fotografia predáva. Dnes každý lepší smartphone spraví kvalitnú foto, avšak ak máte k dispozícii zrkadlovku, neváhajte ju použiť.

upload fotografie
Na kvalitnej fotografii záleží

Prvá nahraná fotka bude Cover Photo, alebo teda úvodná, či pozadie. Následne pridávame všetky ďalšie fotky.

? Tip #9: Skúste sa pri fotení zamerať aj na detaily. Nie len zábery celej izby, ale umelecky zachytiť napríklad rastlinu v byte v popredí izby alebo šálky kávy na balkóne a podobne.

upload úvodnej fotografie
Úvodná fotka pritiahne pozornosť

Na rad prichádza popis bytu, okolia, možno základné informácie, niečo, čo priláka ľudí. Odporúčame hrať s popisom. Inšpirovať sa inými a vytvoriť svoj najlepší. Nižšie uvedieme náš popis. Neustále ho meníme a stále nie sme spokojní. Dôvod je aj obmedzený počet znakov. Experimentujte, buďte kreatívny.

V časti Your space popíšete byt/izbu, napríklad aké zariadenie tam môžu očakávať. Takisto spomenúť, že ide o tichú susedskú oblasť, ak je to pravda, samozrejme.

? Tip #10: Knihy sú skvelou dekoráciou každej izby. Pridajte na poličky aj knihy v anglickom jazyku. Zamerajte sa na beletriu, slovníky, turistické publikácie o vašom okolí.

popis bytu
Vyzdvihnite, čím ste Vy alebo byt výnimočný

V Your availability môžete spomenúť, ako budete pre hostí zastihnuteľný, a či je šanca že dôjde k socializácii. Pri prenájme izby vo vašom byte je to isté, že k tomu dôjde. Ďalej popíšte, ako sa dostanú yo staníc k vám, ako ďaleko je zastávka MHD, aké linky premávajú, odporučte reštauráciu, kaviareň a podobne.

dodatočný popis
Viac info – väčšia hodnota pre hostí – lepšie pozície
Náš základný popis:
náš popis
Vyzdvihujeme to, čo si hostia najviac pochvaľujú

Je čas vybrať názov pre váš byt. Napríklad Cozy apartment in city center a podobne. Podľa toho, čo váš byt vystihuje.

názov listingu
Aj názov vie pritiahnuť pozornosť

Pred nami je už len posledný krok registrácie.

tretí krok

? Tip #11: Hostia by si mali mať možnosť na niečom variť, ale rúra alebo aspoň varná doska sú štandard. Takisto mikrovlnka.

Krok 3: Nastavenia, kalendár, cena

Nikto z vás chce ubytovať osoby, ktoré sú nejakým spôsobom overené. Pozrieme sa na to, čo od hostí vyžaduje Airbnb a čo môžeme žiadať my sami. Každý hosť musí mať cez Airbnb overenú adresu, telefónne číslo a platobné údaje.
Predtým než hosť si u vás zabookuje izbu musí:

  • súhlasiť s vašimi pravidlami
  • kontaktovať vás správou
  • uviesť počet hostí
  • potvrdiť čas ich príchodu, ak prídu do dvoch dní
Ako vidíte na obrázku, zaškrtli sme aj povinnosť pre hostí mať overený občiansky preukaz. Avšak ľudia bez pridaného občianskeho preukazu budú môcť dávať žiadosť o ubytovanie a je už na vás, či ich prijmete. Ďalšie políčko sme nechali nezaškrtnuté a znamená. že k vám budú môcť chodiť len ľudia, ktorí už predtým niekde boli ubytovaní a dostali pozitívne hodnotenie. Takto ale prídete o mnoho ľudí, ktorí idú prvýkrát využiť služby Airbnb.

čo žiadať od hostí
Nastavte si to podľa svojich prijaní.

Môžete si určiť, či chcete aj hostí s deťmi alebo bez. My, keďže doma prenajímame len izbu, neumožňujeme priniesť aj deti a zvieratá. V našom vzorovom príklade však prenajímame celý byt a chceme čo najviac zarobiť, tak umožníme hosťom prísť aj s deťmi vo veku od 2 do 12 rokov. Všetko ostatné, ako fajčenie, zakazujeme. Nižšie si môžete všimnút, že sme pridali dodatočné pravidlo týkajúce sa nočného kľudu. Napíšte ho do okna a stlačte Add. Následne sa vám zobrazí vyššie. Môžete aj pridať pravidlo, aby nenosili v byte topánky, čo korešponduje s dobrým zvykom v našej krajine.

nastavenie domácich pravidiel
Čím viac toho povolíte, tým viac hostí príde

? Tip #12: Určite hosťom odporúčte službu Bistro.sk, ktorá je aj v anglickom jazyku. Zahraniční hostia ocenia informáciu o možnosti jedla na donášku.

Uveďte všetko, čo sa týka vášho bytu. Napríklad schody, ktorým sa nedá vyhnúť, ak existujú.

čo musia hostia vedieť
Informujte hostí poriadne a vyhnete sa nedorozumeniam

Na ďalšej strane uvidíte súhrn všetkých pravidiel, ktoré musia hostia spĺňať, ak sa chcú rezervovať váš byt, a pravidlá, ktoré musia dodržiavať. Screenshot ukazuje príklad takýchto domácich pravidiel. Všetky pravidla viete ešte zmeniť kliknutím na Edit, ale aj kedykoľvek po vytvorení listingu.

nastavené domáce pravidlá

Ešte malé vysvetlenie ako rezervácie fungujú. Hostia, ktorí spĺňajú vaše požiadavky pre rezerváciu, si môžu rezervovať byt neobmedzene. To sa volá Instant Booking. Zároveň vás Airbnb chráni v prípade nejakých problémov. Ochrana majetku až do 1 milióna dolárov. Taktiež viete prípadne akúkoľvek rezerváciu zrušiť beztrestne.
Ako vidíte nižšie, môžete kliknúť na možnosť, kde budete schvaľovať každú žiadosť. Na ďalšom screenshote uvidíte, o aké možnosti týmto rozhodnutím prídete.

ako hosť rezervuje byt
Airbnb používa premyslený systém rezervácie

Stratíte napríklad:

  • možnosť väčších zárobkov
  • vyššie pozície v zozname bytov
  • väčšiu kontrolu nad pravidlami

Čiže ide o celkom kontraproduktívnu vec, ktorá sa hodí len menšiemu počtu prenajímateľov, napríklad ľuďom, ktorí prenajímajú jednu izbu len počas výnimočných udalostí.

? Tip #13: Informujte hostí o možnostiach MHD. Taktiež by mali vedieť, že u nás fungujú taxi služby Hopin a Bolt (Taxify).

výhody instant bookingu
Využite výhody instant bookingu

Na ďalšej stránke len musíme zaškrtnutím odsúhlasiť, že budeme udržiavať náš Kalendár aktuálny. Čiže zablokujeme dni, kedy nechceme hostí, aby sme im potom nemuseli rušiť ich rezervácie. O tom, ako pracovať s Kalendárom, ako si všetko nastaviť podľa našich predstáv, si povieme neskôr.

nastavenie kalendára

? Tip #14: Vítaným vybavením je lekárnička a bežné lieky na bolesť. Je na vás, akú voľnopredajnú medicínu budete mať vo výbave.

Zodpovieme 2 otázky na základe skutočnosti. Tak napríklad na otázku, či sme predtým už byt prenajímali, vyberieme odpoveď, že sme v tom noví. Na otázku, že ako často chceme hostí, vyberieme odpoveď, že čo najčastejšie, ak je byt neustále voľný, a chceme na ňom zarobiť.

dve otázky od airbnb

Ďalšia stránka sa nás opýta, koľko dní dopredu chceme byť informovaní o príchode hostí. Ak to máme dobre zmanažované, môžeme vybrať aj ten istý deň, teda v našom zozname by to bolo Same day. V príklade vyberáme 1 day (1 deň), aby sme mali lepšiu možnosť sa pripraviť. Takisto už vieme nastaviť check-in, teda čas, od kedy vie hosť prísť. Predpokladajme, že okolo obeda je byt prataný a pripravovaný, tak ďalší hostia môžu prísť od 15:00. Čím dlhšie okno check-inu, tým lepšie. Často sa stáva, že nám hostia prišli okolo 11 večer. Takže ak nemusíte hosťom odovzdávať kľúče, ale vám to napríklad rieši nejaká osoba v paneláku, alebo využívate schránku na PIN kód, môžete nastaviť flexibilné trvanie check-inu, ako v našom príklade.

Poznámka: my pri prenájme izby máme nastavený check-in od 17:00, keďže prenajímame izbu v našom byte a o takom čase by sme mali byť doma z práce. Check-in trvá do 20:00 s tým, že v popise uvádzame možnosť flexibilného check-inu. Čiže vtedy hosť dá len požiadavku na ubytovanie a spýta sa, či môže prísť skôr, prípadne neskôr. Ak nám to okolnosti umožňujú, tak im to potvrdíme rezerváciu.

kedy môžu prísť hostia
Väčšia dostupnosť znamená konkurenčnú výhodu

Určíte si, ako ďaleko do budúcnosti si hostia vedia rezervovať byt. V príklade dávame 3 mesiace dopredu. Je to najlepšia voľba najmä pri prenájme izby. Nikdy neviete, kedy pôjdete na nečakanú dovolenku, ako sa to stalo nám v septembri 2019. Pokiaľ nemáte s vaším bytom žiadne plány v podobe prerábanie alebo predaja, tak v pohode dajte 6 mesiacov.

možnosť rezervácie v predstihu
Toto nastavenie môžete kedykoľvek meniť, tak ako všetky ostatné

? Tip #15: Mnoho hostí príde pracovne alebo aspoň potrebujú počas vašej návštevy pracovať. My sme to zažili veľakrát. Ak nebudú mať k dispozícii stôl, kde môžu pohodlne a pracovať na notebooku, pravdobne si vyberú konkurenciu.

Pohrajte sa aj s tým, koľko dní minimálne a maximálne môžu hostia ostať. V príklade vyberáme 2 dni minimum a maximum sme len tak strelili. Ak prenajímate byt, tak chcete mať byt čo najviac obsadený, a teda čím dlhšie hosť ostane, tým lepšie. Už len sa dohodnete kedy prídete popratať a vymeniť obliečky, osušky.

Poznámka: My sme dali minimum 2 dni pre našu izbu, podobne ako v príklade. Mnoho ľudí chodí síce len na jednu noc, ale nám sa pre pár drobných čo sme za 1 noc zarobili na izbe, neoplatilo pratať a meniť obliečky, prať a podobne. Po tom, čo sme získali skúsenosti s hosťovaním, a teda viac dôverujeme, sme dali maximum nocí 15 dní. Hodí nám to viac peňazí, necháme prípadne ľudí aj samých na víkend.

min a max počet nocí
Airbnb vám dáva nad prenájmom väčšiu moc než tradíčný spôsob prenájmu

Teraz si môžeme v procese registrácie bytu upraviť kalendár. Ak sa budete preklikávať mesiacmi, tak uvidíte, že august je zatial zablokovaný, lebo odo dneška je to presne 3 mesiace do augusta. V našom príklade sme kliknutím zablokovali piatok a sobotu, 3. a 4. mája, lebo povedzme, že ideme na výlet v piatok poobede na celý víkend. V nedeľu na obed sme už doma, preto sme ju nechali dostupnú v prípade rezervácie. (*Toto je v prípade, ak musíte byť doma kvôli predaniu kľúčov. V ideálnom prípade hostia nie sú na vašej prítomnosti závislí a vy neprichádzate o zisk.)

kalendár

? Tip #16: Niektorí hostia si budú chcieť variť. Je už takmer pravidlom, že Airbnb byty majú mať aspoň olej, soľ a čierne korenie. Chefshop.sk vám teraz ponúka pri nákupe nezľavneného tovaru zľavu 5% so zľavovým kódom CHEFDGT5PRO. Platí len do 30.6.2019.

Ako nastaviť cenu prenájmu na Airbnb

Cena a Smart Pricing

Prichádza veľmi dôležitá časť, a to nastavenie cien. Aby ste mali väčšiu šancu, aby si hostia vybrali práve vás, Airbnb ponúka tzv. Smart Pricing alebo Chytré naceňovanie. Poďme do nášho príkladu. Určíme si základnú Base cenu 28 eur. Tá bude platiť v dni, kedy sa rozhodneme Smart Pricing vypnúť. K sume 28 eur nás motivoval Tip, ktorý ponúka stránka.

Pri Minimum price sme si vybrali 25 eur, čo je trochu vyššie, ako Tip, lebo si myslíme, že 20 eur je príliš málo. Ak však hostia chodiť nebudú, tak cenu vždy vieme znížiť. Hrať sa s ňou a experimentovať. V počiatkoch by mala byť cena stále nízka, najmä ak ešte nemáme referencie. Neskôr, ak budete mať dostatok pozitívnych recenzií a titul Superhost, budete si môcť cenu navýšiť.

Maximum price

môžete streliť hocijako vysokú.

A prečo odporúčame Smart pricing? Sú obdobia, kedy bude ubytovanie vo vašom meste žiadanejšie. Spôsobuje to športová, hudobná alebo iná udalosť, o ktorej nemusíte tušiť. Airbnb vtedy automaticky navyšuje cenu vášho bytu, lebo zaznamenal vyšší dopyt vo vašom okolí. Zato v obdobiach, kedy nie je veľký záujem o ubytovanie, automaticky znižuje vašu cenu, aby ste mali práve vy väčšiu šancu na zisk hostí. Nepôjde však nižšie ako je vaša nastavená minimálna cena.

nastavenie min a max ceny
S dobrými recenziami a titulom Superhost môžete cenu navyšovať

Na ďalšej strane sa odporúča vybrať prvú možnosť, čo znamená ponúknuť 20% zľavu pre prvých troch hostí. Takisto to môžeme odporúčať. Je to najlepší spôsob, ako získať hostí a prvé recenzie, pokiaľ nemáte ešte žiadnu referenciu.

nastavenie akcie
Túto akciu viete ponúknuť len pred publikovaním

Viac hostí prilákate, ak ponúknete zľavu za dlhodobú rezerváciu. V našom prípade je to 10% zľava pri návšteve nad 7 dní a 15% pri mesačnej návšteve. Nastavenie je však na vás.

nastavenie zľavy
Zľavy prilákajú ľudú na dlhšie a v konečnom dôsledku zarobíte viac

Nasledujúca stránka vám len ukáže, čo teraz môže nasledovať. Akí ľudia si môžu vás rezervovať byt a podobne. Prejdite si to a dajte Next.

Tu nás stránka nabáda, aby ste vedeli, aké sú vaše lokálne zákony a dane. O tých si povieme viac neskôr.

o miestnych zákonoch
O dani si povieme viac neskôr

Blahoželám, všetko potrebné máte nastavené. Teraz už môžete publikovať vašu ponuku a čakať na hostí. Ďalej si prejdeme všetky nastavenia v záložkách a čo jednotlivé možnosti pre vás znamenajú.

? Tip #17: Hostia by mali mať možnosť pripraviť si kávu. Poteší ich instantná a ešte viac zrnková. K nej by mal byť dostupný ľahko ovládateľný kávovar. Nemusí ísť o nič prehnane drahé.

Ako na posledné nastavenia účtu na Airbnb

Ak ste došli do tohto bodu, potrebujete vedieť, ako na posledné nastavenia vo vašom účte a ako sa orientovať v administrácii na stránkach Airbnb. Nižšie sme pripravili krok po kroku postup a prehľad pre orientáciu v administrácii.

možnosť publikovať

Prehľad a dodatočné nastavenia
Ak sme na základnej stránke, klikneme na hosťovanie, aby sme začali spravovať náš byt.

hosting dashboard

Hosting dashboard
Na Hosting dashboard nájdete prehľad vašej ponuky. Napríklad vaše hodnotenie, rezervácie, váš listing. Je to výlučne prehľad a bližšie info nájdete v ďalších záložkách.

prehľad menu

Inbox
V Inboxe vidíte správy od potenciálnych hostí. Každý hosť, ktorý k vám príde, alebo chce prísť musí poslať správu. Zároveň si v inboxe prepínate medzi správami ako hostiteľ, aj ako hosť.

príklad rezervácií

Reservations
V Reservations si prezeráte, kto k vám príde, kto u vás bol, kto ma len podanú žiadosť, zrušené, a z nejakého dôvodu nemožné rezervácie. Kliknutím na meno sa dostanete do profilu hosťa. Kliknutím na Details, uvidíte detaily rezervácie. Teda celkovú sumu a čo z toho ide pre Airbnb, kontakt na hosťa a podobne.

príklad rezervácie
Tento hosť nám nechal víno a snack pre nášho psíka 🙂

? Tip #18: Okrem kávy je dobré mať aj čaj. A k nemu kanvicu.

Calendar
Veľmi dôležitou časťou je Calendar. Poďme ale poporiadku. Pozrime na príklad hosťa Andrea. Tá si bookla izbu v našom byte od 7. do 9. apríla. Vidíme, že 6. apríla, teda deň pred jej príchodom, sa nám objavilo tzv. Preparation. To znamená, že v tento deň už nemôže nikto prísť ubytovať sa. Máme to tak z dôvodu, že chodíme do práce a cez obed nemá kto pripraviť izbu pre ďalšieho hosťa, ktorý by prišiel poobede. Takto viete prichádzať o zisky.

Ak však prenajímate byt, tak ideálne je mať niekoho, kto vám byt popratá a pripravy pre hostí. Sú portály, kde nájdete množstvo žien, ktoré ponúkajú upratovanie. Ako sme spomínali, bolo by dobré mať aj nejakú pani priamo v paneláku, ktorá je dajme tomu na dôchodku a vie vám každý deň pripraviť byt.
Availability a Pricing settings vás priamo presunú na nastavenie cien a dostupnosti, ale na to sa bližšie pozrieme neskôr.

príklad v kalendári
Airbnb odporúča odblokovať 2 dni a zarobiť

? Tip #19: Uistite sa, že hostia budú mať základnú výbavu kuchyne: taniere, poháre, príbor, hrnce, a ďalšie náradie. Pri nákupe na Chefshop.sk môžete využiť zľavový kód CHEFDGT5PRO na nákup nezľavneného tovaru. Platí len do 30.6.2019.

Vyberme si v kalendári jeden jeden a vpravo vidíme, že ho vieme zmeniť z dostupného (Available) na bloknutý (Blocked). Navyše, ak máme zapnutý Smart Pricing, vieme si ho pre daný deň alebo dni vypnúť a nastaviť cenu, akú chceme. To napríklad viete využiť, ak chcete zvýšiť cenu počas víkendov alebo určitých dní. Nižšie potom vidíte, čo pre daný deň zvyšuje alebo znižuje ceny a podľa toho by sa riadil aj váš smart pricing. No pre významné udalosti, ktoré pritiahnu do vášho mesta ľudí, si radšej nastavte cenu manuálne, a popritom sledujte aj ceny konkurencie.

príklad v kalendári

Listing

Stránka listingu nám ponúka viacero podstránok. Hneď prvá predstavuje detail vašej ponuky. Vidíte aké fotky ste pridali a zároveň máte možnosť kliknúť na Edit a nahrať ďalšie, prípadne vymazať staré.

prehľad menu

Tu je dobré pripomenúť, že si viete spraviť dvojjazyčný popis. Ako vidíte na obrázku, použili sme anglický popis pre anglickú verziu Airbnb. Po kliknutí na + More budete skrolovať nižšie a našli by ste u nás verziu Čeština. Tá sa zobrazí Čechom a Slovákom, pokiaľ teda majú nastavený český jazyk.

prehľad listingu

Nižšie na podstránke vidíte možnosť pridať Guidebook. Čiže nejakého sprievodcu pre hostí. My to zatial vytvorené nemáme, a zrejme málokto má. Každopádne je to pridaná hodnota a ušetrí vám to čas vypisovaním s hosťami. Guidebook môže obsahovať mapy, trasy MHD liniek, ako sa dostať ku kľúčom a podobne.

guidebook

Nasleduje prehľad požiadaviek, ktoré musí hosť splniť, ak chce rezerváciu bez predchádzajúcej žiadosti. Tie sa tu samozrejme dajú meniť. Pod tým sú opäť domáce pravidlá a pravidlá checkinu. Súčasťou toho je aj Cancellation policy. Veľmi dôležitá časť, preto klikneme na Edit a pozrieme aké máme možnosti. V tejto časti si nastavíme, čo bude znamenať pre nás a pre hostí, ak zrušia svoju rezerváciu v závislosti od času, ktorý ostáva do jeho príchodu. My sme si vybrali, a odporúčame aj vám, vybrať strednú úroveň, Moderate. Tam síce hosť dostane plnú sumu späť, ak zruší 5 dní pred príchodom, ale ak zaškrtnete k tomu aj tú ďalšiu možnosť, ktorá je momentálne v beta testovacej verzii, hostia dostanú zľavu 10% na ich ubytovanie a záruku vrátenia poplatku za upratovanie, ak zrušia rezerváciu ešte pred checkinom. Vy si zasa ponecháte zvyšok poplatku za noc.Je to veľmi vhodné pre obe strany. Možnosti Flexible a Strict veľmi neodporúčame. Prvá sa príliš zneužíva a druhá môže odradiť hostí. Každý chce mať otvorené zadné dvierka a mať možnosť to zrušiť bez veľkých pokút ak mu niečo do toho príde.

nastavenie cancellation policy

? Tip #20: Ak nemáte hosťom ako odovzdať kľúče, rišením môže byť kladka s úložným priestorom na kľúče. Otvára sa na PIN, ktorý hosťom oznámite v správe tesne pred príchodom. PIN následne vždy zmente.

Na podstránke Prices sa vieme kedykoľvek pohrať s cenami podobne ak v Kalendári. Nižšie však v rámci Extra charges, teda extra poplatky, nastavujeme Cleaning fee, upratovací poplatok, Security deposit, teda suma, ktorá hosťovi zamrzne na účte, pre prípad, že niečo poškodí. Extra guests, teda extra hostia, je suma za ďalších hostí a je na vás, či tam chcete niečo uvádzať.

nastavenie extra príplatkov

U nastavenia Sharing settings necháme zaškrtnutú strednú možnosť.

sharing settings

Ďalšia podstránka Availability, dostupnosť, bola taktiež v procese registrácie vyplnená.

Zaujímavá a užitočná podstránka je Co-hosts alebo spoluhosťovanie. Je dobré pripojiť vašu polovičku, aby mohla aj ona komunikovať s hosťami a manažovať nastavenia. Nám sa vyplatilo v čase, keď som sa nemohol ubytovaniu veľmi venovať.

nastavenie co-hostingu
Odporúčame to využiť

? Tip #21: Nemusíte hosťom zabezpečiť najkvalitnejšiu posteľ s ortopedickým matracom a kvalitným nábytkom. Postačia lacnejšie alternatívy. Najmä by mali byť použiteľné a matrac hygiencky nezávadný.

Progress

V ďalšej časti sa pozrieme, ako sa nášmu bytu darí. Vidíme priemerné hodnotenie, počet recenzií a nižšie aj samotné recenzie hostí.

prehľad ratingu
Päť hviezdičiek alebo nič

Tu si prezeráme naše zárobky. Vieme si vybrať jednotlivé roky alebo mesiace. Vidíme vyplatené čiastky, ale aj tie, ktoré sa očakávajú.

prehľad zárobkov
Vaša obľúbená sekcia

Airbnb vám ponúka aj príležitosti, ako zarobiť viac. Napríklad my sme splnili základné požiadavky, ktoré vidíte nižšie, takisto sme Superhostiteľom, čo vie prilákať ľudí. Zároveň máme v ponuke tretiu príležitosť a to Experience, teda zážitok.

prehľad príležitostí

Airbnb Experiences – nový spôsob zarábania

Tieto informácie prinesieme čo nevidieť.

Dobré rady nad zlato

Airbnb aplikácia

Stiahnite si appku do mobilu a manažment bytu máte vždy po ruke.

? Tip #22: Airbnb Vás síce chráni, ale pre väčší pocit istoty, si môžete nehnuteľnosť dodatočne poistiť.

Váš profil

Pridajte si profilovú fotku a napíšte niečo o sebe. Priblížite sa tak hosťom. Pridajte všetky ďalšie potrebné údaje.

airbnb profil

? Tip #23: Dajte predovšetkým zahraničným hosťom vedieť o stránke cp.sk, kde si vedia pozrieť vlakové a autobusové spojenia.

Daň z prenájmu nehnuteľnosti

Veľmi dôležité! Potrebujete si na Daňovom úrade registrovať tzv. DIČ. V Profile to nájdete nižšie ako VAT číslo. Tam vpíšete vaše DIČ. Pokiaľ vo vašom profile číslo neuvediete, nič sa nedeje. My sme to uvedené nemali. Príklad: Ak ste začali prenajímať v máji, tak najneskôr do konca ďalšieho mesiaca od začiatku prenájmu, si potrebujete registrovať daňové číslo. V našom prípade to musíte spraviť do konca júna.

DIČ a daň z Airbnb
Lepšie je tam nič nedávať

Ako zdaniť Airbnb?

Príklad. Začali ste prenajímať v priebehu roka a váš zisk je 700 eur. Každý zárobok nad 500 eur musí byť zdanený. 500 eur je oslobodených od dane, čiže daníme zvyšných 200. Daňové sa tradične podáva do konca marca vždy v novom roku po uplynulom daňovom období. Priznanie si viete spraviť sami na stránkach finančnej správy aleo za paru desiatok eur vám to spraví ekonómka. Tých je na Bazoši veľa. Nezabudnite jej poslať aj faktúry za interneta TV, vodu, elektrinu a podobne. To sa započíta do nákladov.

Account

Nastavte si účet. Vyplnte všetko potrebné podľa vašich údajov. Pridajte do účtu aj občiansky preukaz.

Airbnb účet

Vyberte si, kde všade chcete dostávať upozornenia. My máme zapnuté všetky možnosti, aby nám nič neuniklo.

nastavenie notifikácií

? Tip #24: Vyhnite sa nepríjemným situáciam. Zrejme nechcete zažiť, aby vám večer volali hostia, že sa vypálila žiarovka a oni ostali bez svetla. Majte v v byte vždy aspoň jednu náhradnú.

Spôsoby platby Airbnb

To sa týka predovšetkým toho, odkiaľ, z akej karty posielate peniaze vy, ak sa chcete ubytovať. Zároveň ale odtiaľ posielate peniaze k hosťom, ak dôjde situáciu, že hostia pre vážny dôvod zrušili rezerváciu a žiadajú nejaké peniaze späť. Dajú žiadosť na stránke a je už na vás či im vyhoviete. Tu odporúčame vžiť sa do kože hosťa a predstaviť si, či by ste postupovali rovnako na jeho mieste.

vloženie platobných metód

Spôsoby vyplácania Airbnb

Tu dáte vaše číslo účtu, na ktoré vám bude Airbnb posielať peniaze. Hosť platí Airbnb hneď po rezervácii. Airbnb vám peniaze posiela predovšetkým na druhý deň od príchodu hosťa.

vloženie čísla účtu, kde Vám pošlú peniaze

Security

Vidíte odkiaľ a kedy ste sa prihlásili do svojho účtu. Máte tak prehľad nad tým, či sa niekto nesnažil dostať do vášho účtu.

prehľad histórie prihlásení

Ďakujeme za prečítanie článku. V prvom rade dúfame, že ste v ňom našli informácie, ktoré ste hľadali. Ak ešte máte otázky, pýtajte sa verejne v diskusii, alebo píšte na email v tvare kontakt(zavináč)akonaprenajom.sk

? Tip #25: Z tipov, ktoré sa na to hodia, vytvorte brožúrku informácií pre hostí. Môže obsahovať aj to, ako zapnúť práčku, ako sa dostať na určité vyhľadávané miesto vo vašom okolí, a podobne.

Pridať komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *